Fiscaliteit in het hypotheekadvies

De fiscale behandeling van een hypotheek is van invloed op de betaalbaarheid van demaandlasten voor u. De hypotheekrenteaftrek leidt namelijk tot een verlaging van de maandlasten. Wanneer bij het advies geen rekening wordt gehouden met de fiscale aspecten, leidt dit tot onjuiste informatie en mogelijk tot een niet passend advies.

Daarom worden in het hypotheekadvies de fiscale gevolgen meegenomen en probeert de hypothecair planner u hierover zo volledig mogelijk en juist over te informeren.

Onderstaand treft u een paar fiscale basisaspecten bij woningfinanciering.

Bij aankoop en financiering van een woning krijgt u te maken met een aantal kosten. Niet alle kosten zijn aftrekbaar en evenmin zijn alle kosten in de hypotheek (Eigen Woning Schuld – EWS) mee te financieren.

Niet aftrekbaar zijn (aankoopgerelateerde) kosten met betrekking tot de woning zelf, zoals:
• Overdrachtsbelasting;
• Honorarium notaris en kadastrale heffing voor leveringsakte;
• Courtage aankoopmakelaar; (n.v.t.)
• Kosten bouwkundige keuring en leges bouwvergunning. (n.v.t.)

Wél aftrekbaar zijn kosten met betrekking tot de financiering van de woning, zoals:
• Honorarium notaris voor hypotheekakte;
• Kosten bankgarantie;
• Taxatiekosten;
• Afsluitprovisie aftrekbaar tot 1,5% van de lening, maximum van EUR 3.630;
• Advieskosten aftrekbaar zonder maximum, maar met beoordeling of deze kosten daadwerkelijk betrekking hebben op advies over de geldlening.

Aftrekbare rente eigen woning schuld (EWS)

Renteaftrek is alleen mogelijk indien van uw eigen woning, dat dient als hoofdverblijf, aankoop, verbetering of onderhoud zijn gefinancierd met een lening die kwalificeert als EWS (Box 1).

Voor de kwalificatie van de EWS is niet vereist dat hypothecaire zekerheid is gevestigd. Een lening van familieleden, de werkgever of een BV kan als EWS kwalificeren.

Rente voor de financiering van de eigen woning is maximaal gedurende 30 jaar aftrekbaar (vanaf 01-01-2001). Bij het kopen/financieren van een nieuwe duurdere woning of het financieren van verbetering/onderhoud, gaat voor het additionele schuldbedrag een nieuwe periode van 30 jaar lopen.

Onderhoud en verbetering van de eigen woning

Als onderhoud en verbetering met betrekking tot uw eigen woning wordt gefinancierd, is de hierover verschuldigde rente in beginsel aftrekbaar.

Wel is vereist dat u de gefinancierde uitgaven met schriftelijke bewijzen kunt staven. Hierdoor blijven de netto kosten van de financiering beperkt.

Eigen Woning Reserve (EWR) en uw hypotheekverleden

De ontstaat als een huis met winst wordt verkocht. Het verschil tussen de opbrengst van de verkoop en de eigenwoningschuld (EWS), zeg maar het verschil tussen de verkoopprijs en de hypotheek, is de eigenwoningreserve (EWR) (‘overwaarde’).

Als men nu een nieuw eigen huis koopt is de EWS ten hoogste een bedrag gelijk aan de kosten ter verwerving van de woning verminderd met het bedrag van de EWR. Dit komt erop neer dat als u meer leent dan nodig is, doordat u niet de hele overwaarde besteedt aan de nieuwe woning, de rente over het meerdere niet aftrekbaar is. Dit is conform de bijleenregeling die geldt sinds 2004.

Beperking of afschaffing van de hypotheekrenteaftrek

Wat jarenlang absoluut van de hand is gewezen, lijkt er dit keer van te komen: het aanpakken van de hypotheekrenteaftrek. In de media en binnen de politieke partijen wordt momenteel druk gediscussieerd over de voor- en nadelen van het beperken of afschaffen van de fiscale hypotheekrenteaftrek.

Daarmee is het jarenlange taboe rond het zo beladen “H-woord” doorbroken. Wat de uitkomsten van het publieke debat en de nieuwe partijprogramma’s ook zullen zijn, duidelijk is dat een beperking of afschaffing van de hypotheekrenteaftrek financiële gevolgen heeft voor u als huiseigenaar. Nog onduidelijk is echter hoe groot de financiële gevolgen kunnen zijn. Dat zorgt voor onrust.

Volgens het Begrotingsakkoord 2013 is voor nieuwe hypotheken de betaalde rente alleen aftrekbaar als het een lening betreft die gedurende de looptijd volledig en ten minste annuitair wordt afgelost. De combinatie van hypotheekrenteaftrek en belastingvrije vermogensopbouw voor uiteindelijke aflossing is dan niet meer of nog slechts beperkt mogelijk.


lees ook eens leidraad AFM fiscaliteit